Speculation immobiliere

Spéculation immobilière

Un cas de spéculation immobilière, à Benidorm (en Espagne). La majorité des tours y sont plus hautes que dans la capitale du pays.

Une spéculation immobilière est une opération économique sur un bien immobilier. Dans la propagande politique, c'est une expression péjorative, relative à des opérations présentées comme abusivement profitables car réalisées pour un prix inférieur au prix « normal » du marché, par des opérateurs (promoteur immobilier, agent immobilier, particulier, financeur, responsable politique, ...) dont l'honnêteté est implicitement ou explicitement mise en doute.

En règle générale, le terme de spéculation immobilière ne concerne qu’un secteur restreint du marché (une ville, un quartier, une zone commerciale, un grand projet immobilier, …), pour lequel des fortes variations de valeurs sont prévisibles ; ces circonstances sont le plus souvent sous l'influence des politiques (zonage rendant constructible ou inconstructible, réalisation de route ou réseau de transport en commun, voire attribution discrétionnaire d'un marché public ou d'un permis de construire, etc.), mais peuvent également se produire du fait de décision purement privées (l’installation d’une entreprise pourvoyeuse d’emplois par exemple).

On parle de bulle immobilière lorsque l’ensemble des prix du marché immobilier est en forte hausse et que la spéculation est générale.

Le marché immobilier est en effet segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l'offre (c’est-à-dire du nombre d’agents prêts en vendre leur bien immobilier en cas de hausse des prix) et d’élasticité de la demande. Plus les conditions de marché s’éloignent des conditions de concurrence pure et parfaite, plus il est probable qu’une spéculation immobilière ait lieu à un moment ou un autre.

Contexte

Au sein d’une zone, la rareté des logements, accompagnée d’un boom démographique local ou national, peut entraîner un équilibre conjoncturel (de court terme) ou structurel (déséquilibre permanent), et donc un mouvement spéculatif.

La spéculation peut se produire dans des cas spécifiques, entre autres : un changement de zonage en vue ; une propriété à rénover ; une vente en justice ; un divorce ; …^{[réf. nécessaire]}

En particulier, les terrains situés à proximité d'une agglomération et de ses réseaux verront leur prix dépendre fortement de leur zonage. Entre une affectation agricole ou naturelle et celle urbanisable (classification en terrain constructible), la différence de prix est souvent très élevée. Une densité élevée et une forte tension sur les prix dans l'agglomération renforce cet écart de prix.

Causes de déséquilibre d'un marché

Article connexe : Bulle immobilière.

Causes structurelles

• Accroissement de la population ;
• enrichissement de la population, augmentant la demande par personne en surface et en qualité ;
• Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
• Exode rural (dans les pays en voie de développement).

Causes conjoncturelles

• Investissement immobiliers passés mal dirigés, nombre important de bureaux vides.
• Modification imprévue des conditions d l'emploi (baisse à Montpellier avec la fermeture d'usines IBM en 1992, hausse à Toulouse avec la mise en chantier de l'Airbus A380 en 2000).^{[réf. nécessaire]}

Causes réglementaires

• Mauvais état du parc immobilier à cause de la fiscalité et de l'excès de protection des locataires en place (au détriment des propriétaires et des mal-logés).^{[réf. nécessaire]}
• Politiques restrictives de zonage et de permis de construire, de construction d'infrastructures nécessaires à l'urbanisation (voirie, réseau d'eau, assainissement, électricité, ...)
• Mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'état et non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.^{[réf. nécessaire]}

Causes budgétaires

• Carence de logements subventionnés (sociaux) pour favoriser la mixité urbaine ; organiser la promiscuité empêcherait le prix des zones non sensibles de s'envoler, puisqu'il n'en resterait plus une seule.
• Politique de renouvellement urbain peu actives.
• Destruction de logement insalubres sans constructions de logements neufs.^{[réf. nécessaire]}

Causes sociologiques

• La fin des repères traditionnels (famille, État providence), qui rend les individus réceptifs au stress.
• Les mythes précédents (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
• Les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires:
  • Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
  • Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
  • Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
  • Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
  • Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.^{[réf. nécessaire]}

Prévention de la spéculation

La spéculation n'est pas en soi dommageable si elle aide à orienter les capitaux vers les lieux où existent de forts besoins immobiliers^{[réf. nécessaire]}. Toutefois, certaines causes d'excès (absence d'anticipation des besoins et des pénuries) sont à éviter^{[réf. nécessaire]}.

Seule une action, au moins au niveau régional, et plus élargie peut anticiper quels seront les zones à urbaniser en priorité, par exemple les 5 villes nouvelles de la région parisienne des années 1960 autour d'un pôle comme une gare idéalement LGV^{[réf. nécessaire]}.

D'autre part si l'on fait payer lors d'un changement de zonage l'éventuelle dégradation écologique le problème serait presque inversé, mais cette solution est complexe à mettre en place, suppose des critères objectifs (donc non idéologiques) d'évaluation et peut entraver la liberté de circulation.^{[réf. nécessaire]}

La construction locale de logements sociaux, en plus des logements classiques, éloignerait du marché les agents aux revenus les plus faibles. Toute construction supplémentaire de logement réduit la spéculation, mais le remplacement de logements classiques par des logements sociaux ne limiterait pas en soi la spéculation.^{[réf. nécessaire]}

Imposer des plafonds locatifs maximums, ces critères étant libres en France, augmenterait la demande de logement et diminuerait l'offre, encourageant la spéculation ; cette méthode utilisée à plusieurs reprises par le passé a abouti à créer des effets pervers (réticences des épargnants à investir dans le locatif privé)^{[réf. souhaitée]}.

Annuler les limitations de hauteur des bâtiments dans certaines zones permettrait de construire des bâtiments plus hauts donc de construire plus de m² habitables.

Pour les immeubles bâtis l'obligation de respecter des normes de qualité et la transparence dans toutes les conditions pour éviter au maximum l'escroquerie aux dépens de l'acheteur final pour des facteurs qu'il ne perçoit pas encore mais vont péjorer sa jouissance.

Limiter le nombre de logements vides (en diminuant les contraintes sur les propriétaires qui louent, par exemple)^{[réf. nécessaire]}.

Exemples historiques : Paris

Place des Vosges

À l'époque moderne, la spéculation a été le moteur de l’embellissement urbain. De ce fait, les aménagements urbains, lotissements ne coûtaient rien à l'État, étant financés par les spéculateurs. La ville de Paris en est un exemple parmi d'autres :

• La place des Vosges, construite sur le terrain des jardins de l'ancien hôtel des Tournelles qui appartenait à la couronne, C'est à Maximilien de Béthune, duc de Sully, le ministre d'Henri IV, que fut confiée la tâche de la lotir, de la faire construire et de la revendre.
• La place Vendôme, construite sur le terrain de l'hôtel Vendôme par Jules Hardouin-Mansart et Germain Boffrand et financée par un groupement de six spéculateurs (le fermier général Alexandre Lhuilier, le trésorier de l'extraordinaire des guerres Jean de Sauvion, le receveur général des finances Moïse Fontanieu, Nicolas-Jérôme Herlaut, l'architecte Pierre Bullet et l'avocat Mathurin Besnier). Une fois les façades édifiées, les terrains furent revendus à des particuliers pour qu'ils construisent le reste des bâtiments.^[1]
• Le lotissement autour du théâtre de l'Odéon sur le terrain du jardin de l'hôtel du Prince de Condé par les architectes Peyre et De Wailly.

Après la Révolution de 1789, le même phénomène s'est poursuivi, l'État français s'est mis à coordonner la spéculation, avec le plan des artistes, réalisé en 1795, qui recense les rues autorisées à la spéculation, le projet étant vendu avec le terrain. Il a commencé à spéculer, et a mis en place dès 1810 l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui lui permet d'acheter les terrains :

• La rue de Rivoli, projetée sous le Premier Empire par les architectes Percier et Fontaine.
• Sous le Second Empire, les transformations de Paris sont réalisées comme suit : l'État engage des frais lors de l'expropriation, effectue un lotissement, et revend avec plus-value les parcelles à bâtir.

Plus récemment, les prix ont baissé de 40% sur Paris entre 1991 et 1998 en euros constants^[2], avant de reprendre une ascension très forte (plus de 140% entre 1998 et 2007).

En mai 2008, les professionnels de l'immobilier s'accordent à parler d'une baisse des prix qui pourrait atteindre 6% d'ici la fin de l'année tandis que le nombre de transactions a déjà reculé de 28,8% durant le premier semestre. Les médias s'emparent du phénomène et l'amplifient. Dans le même temps, certains instituts d'analyse économique (Xerfi, SFAI) annoncent un retournement de marché pouvant mener à une chute des prix de l'immobilier de 25% d'ici 2010.

Voir aussi

Articles connexes

• Bulle immobilière
• Évaluation immobilière
• Marché immobilier
• Spéculation
• Promoteur immobilier
• Patrimoine immobilier
• Étalement urbain
• Politique de la ville
• Droit de l'urbanisme en France
• Plan local d'urbanisme
• Glossaire de l'immobilier
• Plus-value immobilière

Références extérieures

Bibliographie

Vincent Bénard, "Le Logement, Crise publique, Remèdes privés", Éditions Romillat, 2007.

Liens externes

• • Proposition de loi tendant à lutter contre les excès des ventes par lots et de la spéculation immobilière (M. Patrick Beaudouin)

Notes et références

1. ↑ Jacques Hillairet, Dictionnaire historique des rues de Paris
2. ↑ Analyse du marché immobilier : acheter ou louer ?

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