Controle des loyers

Contrôle des loyers

Le contrôle des loyers consiste en des lois et règlements qui fixent des limites aux augmentations de loyer pour les logements. Ils constituent de fait une forme de prix plafonds.

Histoire et géographie du contrôle des loyers

Le contrôle des loyers a été et reste encore très répandu.

Aux États-Unis

Les premiers contrôles des loyers ont été adoptés à la suite des pénuries post Seconde Guerre mondiale, ou en rapport avec le contrôle des prix et des salaires imposé par Richard Nixon en 1971. Ils sont toujours en place dans les villes comportant une forte population locataire, comme New York, San Francisco, et Washington. Certaines villes plus petites en ont aussi, notamment Santa Monica et West Hollywood en Californie, tout comme plusieurs petites villes du New Jersey. Ces dernières années, plusieurs villes, dont Boston et Cambridge (Massachusetts), ont abandonné leurs contrôles.

Dans certaines régions, le contrôle des loyers est plus souvent adopté pour les parcs de maisons mobiles parce que leurs propriétaires louent les terrains et que des hausses prohibitives les obligeraient à déplacer leurs maisons, ce qui entraînerait des coûts importants et une perte de valeur. En Californie, par exemple, seulement 13 municipalités ont des contrôles des loyers pour les appartements, mais plus de cent en ont pour les maisons mobiles.

L'étendue des contrôles est généralement limitée dans les législations courantes. Ils peuvent n'affecter par exemple que les plus grands ou les plus anciens immeubles. La fréquence et le niveau des augmentations de loyer sont encadrés par la loi, habituellement limités au taux d'inflation défini par l'indice des prix à la consommation ou à une fraction de celui-ci. (San Francisco, par exemple, permet des augmentations annuelles de loyer à 60 % de l'IPC.)

Certaines juridictions permettent des augmentations de loyer non réglementées à l'arrivée d'un nouveau locataire. Le propriétaire a alors une occasion de démontrer qu'il ne reçoit pas un juste profit, par exemple en prouvant une augmentation des coûts (telles que des améliorations de capital) qui devrait être transmise au locataire. Celui-ci peut aussi pouvoir réclamer qu'une baisse de services ou le manque de réparations soit compensé par une réduction de loyer.

Dans certains cas, les propriétaires peuvent être requis d'enregistrer les niveaux courants de loyer ou de fournir d'autres informations sur les augmentations de loyer ou des arrêts de location.

Débats sur la pertinence du contrôle

Arguments pour

Le contrôle des loyers est défendu pour des raisons essentiellement sociales :

• Politiques :
  • défense d'un "droit au logement", de valeur conçue comme supérieure au droit de propriété et justifiant, à ce titre, un contrôle politique fort pour assurer un "juste prix" ;
  • conception politique selon laquelle (au risque de la caricature) le propriétaire est un nanti cupide qui abuse et le locataire un pauvre abusé qui, sans la protection de la loi, subirait loyers excessifs et expulsion inique.
  • conception politique selon laquelle, en général, le marché est défaillant et doit être dirigé ;
  • électoralisme : les locataires sont plus nombreux que les propriétaires-bailleurs et leur poids électoral est plus fort ; le blocage des loyer donne donc, à court terme, un avantage électoral.
• Conjoncturelles : en cas de crise ou de guerre, le marché peut réagir très fortement, avec des effets socialement très négatifs (baisse des revenus mais hausse de la demande et de certains loyers), que l'autorité peut tenter d'empêcher par le blocage des prix en général, et notamment pour des denrées de première nécessité telle que le pain et le logement.
• Économique : le maintien d'un stock de logement à prix abordable serait essentiel à la croissance de l'emploi.
• Mixité sociale : le maintien de quartiers diversifiés en termes d'âge et de statut économique serait souhaitable, et serait rendu possible par le contrôle de certains loyers.

Arguments contre

après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers [est] le plus sûr moyen de raser une ville^[1].

De nos jours, le contrôle des loyers fait le consensus des économistes contre lui^[2]. Même les auteurs favorables à une intervention publique sur le logement préconisent d'autres formules, ayant notamment l'avantage de mieux cibler la population pouvant en bénéficier.

Dans le détail, les critiques du contrôle des loyers est critiqué pour une large palette de raison :

• Pragmatique : même en adhérant aux objectifs et aux conceptions qui précèdent, en faveur d'une intervention publique, il faut ne pas confondre la fin et le moyen. Or le blocage des loyers n'est qu'un moyen, parmi d'autres, d'atteindre un objectif (en occurrence, principalement un logement à bas prix, pour tout ou partie de la population (typiquement les plus "modestes"). Il importe de juger cette technique par rapport aux autres (subvention et autres aides aux locataires, aux bailleurs, aux constructeurs ; accession à la propriété ; etc.), sur la durée, en tenant compte du coût d'opportunité (ce qui est investit dans cette technique ne sera pas disponible pour une autre). En pratique, il faudrait donc prouver (et ce n'est pas fait !) que cette technique
  1. remplit ses objectifs (ce qui est évident pour les locataires au moment de l'instauration du blocage, mais est faux pour les autres et contesté en moyenne sur la population dans la durée)
  2. est au moins équivalente à toute autre technique ayant les mêmes buts (preuve généralement éludée)
• Politiques :
  • défense du droit de propriété, notamment pour des raisons financières (le blocage des loyers réduit la rentabilité et donc la valeur du bien immobilier) ; les effets d'un blocage des loyers sont de ce point de vue similaires à une expropriation partielle sans compensation. Aux États-Unis, beaucoup^{[réf. nécessaire]} de contestations judiciaires ont été basées sur de tels arguments, mais les tribunaux ont généralement maintenu les législations.
  • conception politique selon laquelle (au risque de la caricature) le locataire peut (et n'a qu'à) devenir propriétaire ou trouver une autre location, s'il n'est pas satisfait des conditions offertes par son propriétaire.
  • conception politique selon laquelle, en général, l'intervention politique est défaillante et n'est pas capable de corriger les (éventuels) défauts du marché, mais plutôt de les accroitre ou de les créer (libéralisme).
• Conjoncturelles : en cas de crise, il faudrait que le marché réagissent, pour adapter la société aux conditions nouvelles ; les adaptations demandées sont évidemment désagréables, voire douloureuses, mais l'absence d'adaptation produit des effets encore pire en offrant des rentes de situation, un terrain propice à l'illégalité (marché noir, ...), à la corruption (passe-droit, ...), etc.
• Économique : le maintien d'un loyer en accord avec la demande réelle est essentiel
  • coté investisseurs : pour maintenir une motivation économique à la construction neuve et à la rénovation, sans laquelle la quantité et la qualité des logements sont limités (Cf. malthusianisme)
  • coté locataires : pour ne pas distordre artificiellement la demande, ne pas créer de rentes de situation en faveur de ceux qui sont déjà logé au détriment de ceux qui cherchent à se loger, laisser le partage se faire objectivement entre les locataires (adéquation entre la taille de la famille et la taille des logement, notamment )
• Mobilité sociale : le blocage des loyers est aussi un frein à l'ascenseur social, en faveur des anciens bénéficiaire du système (qui peuvent conserver un logement correspondant à leur ancien statut), au détriment des populations en phase ascendante.
• Lutte contre la spéculation : le blocage des loyers crée une opportunité de déblocage, dont résulterait une création de valeur artificielle, propice à la spéculation immobilière.
• Lutte contre l'illégalité, la corruption, la discrimination, etc. : toute règlementation offre un avantage à ceux qui sont capable (en pratique et moralement) de la violer. Le blocage des loyers permet notamment des pratiques de "pas-de-porte" et de "reprise" (on exige du nouveau locataire un versement occulte, qui échappe au fisc, à l'entrée dans les lieux, respectivement en faveur du propriétaire et du locataire sortant), de "piston" ou, inversement, de discrimination. Offrir un logement (de fonction par exemple) devient un complément de rémunération d'autant plus appréciable que sa valeur réelle est bien supérieure à sa valeur officielle (celle qui sert de base pour le fisc). Une nouvelle occasion de corruption et de financement illégal des partis politiques apparait. Toutes ces pratiques nuisent au climat moral général dans la société.

Bibliographie

1. ↑ The housing shortage. A study of the price system in the housing market – 1963, Assar Lindbeck (économiste suédois, président du comité "Nobel d'économie"), cité par Vincent Bénard in LOGEMENT : Crise publique, remèdes privés
2. ↑ Anti-rent control article by economist Paul Krugman

• (fr), Bénard, Vincent, Le logement : crise publique, remèdes privés, Romillat, 2007, ISBN 2878941365
• (en) Gilderbloom, John I. Editor. Rent Control: A Source Book. Center for Policy Alternatives; 3rd edition, June 1, 1981. ISBN 0-938806-01-7.
• (en) Niebanck, by Paul L. Editor. The Rent Control Debate. Urban and Regional Policy and Development Studies. 148 pages. University of North Carolina Press. February 1, 1986. ISBN 0-8078-1670-1.

Voir aussi

Liens internes

• Logement social
• Loi de 1948 (France)
• Glossaire de l'immobilier

Liens externes

• (fr)« Les résultats du contrôle des loyers », Henry Hazlitt dans L'économie en une leçon
• (en) Rent Control History in Ontario and Canada
• (en) Anti-rent control research from the libertarian/conservative Cato Institute
• (en) Anti-rent control article by economist Paul Krugman
• (en) New York Magazine article on Rent Control including interviews with tenants

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