Diagnostic immobilier

En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l'expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude.

Définition

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien.

En France, la loi oblige le vendeur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente de celui-ci^[1]. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :

• Amiante. Il s'agit d'établir l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité est illimitée.
• Termites. A effectuer si l'immeuble est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture. Valable 6 mois.
• Exposition au plomb (peintures) : Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, à partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire, dans le cadre de la prévention du saturnisme, pour les locations et les parties communes. Le CREP doit avoir été établi depuis moins de 6 ans, à la date de la signature du contrat de location, et depuis moins d’un an, à la date de la promesse de vente ou contrat de vente du bien.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE). Durée de validité (Décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008, article 1, relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant l’article R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation) : moins de dix ans.

Depuis le 1^er janvier 2011, d'après l'article *R134-5-1 du Code de la construction et de l'habitation, il est obligatoire d'afficher l'étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière, quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, en agence ...

• Diagnostic d'habitabilité et de surface en vue d'un prêt à taux zéro dans le cadre d'un achat avec un PTZ sur un bien de plus de 20 ans
• Diagnostic gaz A établir dans le cas d'une installation intérieure datant de plus de 15 ans. Durée de validité 3 ans. Un certificat de type 2 peu servir de diagnostic s'il à moins de 3 ans.
• Diagnostic électrique Obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation a plus de 15 ans (même en cas de rénovation). Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
• État de Robien
• État des risques naturels et technologiques : Pour un immeuble dont la commune a publié son Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, ou dans des zones sismiques. Attestation valable 6 mois.
• Attestation de conformité de l'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2013)^[2].

Enfin, un autre document peut être réclamé en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique :

• Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (modifiant l'article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur en dehors du diagnostic pour le PTZ qui reste à la charge de l'acquéreur. ils doivent être réalisés par des techniciens certifié pour les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité, dpe et termites. Il faut vérifier que l'entreprise choisie est assurée correctement (minimum 500 000 € par ans et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

Un diagnostic technique SRU est par ailleurs obligatoire avant la mise en copropriété d’immeuble de plus de 15 ans (Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU)^[3].

Le cadre des études peut avoir pour but l'aide à la décision

• en gestion technique de parc immobilier
• au calcul de la valeur vénale des biens
• en rénovation

Les critères d'évaluation

• État physique et fonctionnel
• Financier
• Sécurité incendie
• Analyse de matériaux
• Performance énergétique

Les méthodes de diagnostic

• Méthode EPIQR
• Méthode MERIP
• Méthode MER HABITAT

La certification des diagnostiqueurs

Depuis le 1^er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers pour pouvoir exercer leur activité doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires, et met fin à l’expression de jugements de valeur souvent subjectifs émanant d’acteurs isolés de la filière professionnelle du diagnostic.

Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic.

Articles connexes

• Réhabilitation urbaine
• Diagnostic bâtiment
• Comparateur de diagnostics immobiliers

Notes et références

• Legifrance.gouv.fr - Obligation de mention de l'étiquette DPE dans les annonces immobilières

1. ↑ Diagnostics techniques immobiliers
2. ↑ Diagnostics techniques immobiliers : à compter du 1er janvier 2013, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique
3. ↑ Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété. La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d’un diagnostic technique. Ce document établit un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité